Влияет ли тип дома на кадастровую стоимость

Когда речь заходит о кадастровой стоимости, большинство людей начинает морщиться, как будто им предложили на выбор: или пересдавать ЕГЭ, или лезть в подвал чинить проводку. Всё как-то мутно, непонятно и, главное, чревато. И вот вы строите дом — красавец, с террасой, панорамными окнами, но не кирпич, а, скажем, каркасник или вообще что-то модульное. А дальше приходит оценка — и вы недоумеваете: это что, я должен платить налог, как за особняк у озера? Или наоборот — дом у меня серьёзный, а кадастр — копейки? И начинается традиционная песня: «Почему так?», «Кто это считает?» и «Можно ли это как-то по-человечески?».

На самом деле, тип дома действительно влияет на кадастровую стоимость. Не напрямую, не в лоб, но влияет. А ещё влияет куча всего, включая регион, материалы, этажность, отделку и даже то, как вы оформили документы. Давайте разберёмся, как это работает, почему деревянный сруб может оказаться «дороже» по кадастру, чем кирпичный брат-близнец, и что с этим делать, чтобы не влететь на налоги.

Что вообще такое кадастровая стоимость и зачем она вам

Начнём с азов. Кадастровая стоимость — это цена, которую государство назначает вашему объекту недвижимости. Не рыночная, не «за сколько вы бы продали», а именно государственная оценка. На основании этой суммы считаются:

Налоги на имущество.
Размер госпошлины при регистрации сделок.
Возможный выкуп при изъятии земли.
Иногда даже размер арендной платы (если вы арендуете у государства).

По сути, кадастровая стоимость — это официальная справка о том, сколько ваш дом стоит с точки зрения государства. И да, в неё можно и нужно вглядываться внимательно.

Как её считают — не пальцем в небо, но близко

Методика расчёта кадастровой стоимости — это сложная смесь формул, базы данных, бюрократии и статистики. Никто не приезжает к вам лично и не измеряет длину террасы. Всё считается массово, по определённым параметрам.

Что учитывается:

Тип объекта: жилой дом, дача, нежилое здание.
Материал стен — кирпич, дерево, панели, монолит и т.д.
Площадь дома.
Этажность.
Наличие коммуникаций (иногда — по данным Росреестра, иногда — «как получится»).
Район, в котором находится объект (коэффициенты по зонам).
Категория земли — ИЖС, СНТ и прочее.

И вот тут как раз начинается влияние типа дома. Не напрямую — «о, это ЛСТК — накинем 200 тысяч». А через связанные параметры: срок службы, капитальность, восприятие стоимости.

Тип дома как фактор капитальности

Самое главное, что определяет кадастровую стоимость через тип — это капитальность. Капитальное строение считается полноценной недвижимостью, которую сложно снести, легко зарегистрировать и можно передавать по наследству без лишней суеты. А вот времянка на сваях — это уже нечто более эфемерное.

Что относится к капитальным строениям

Кирпичные дома.
Монолитные.
Каменные и бетонные.
Часто — газобетонные (в зависимости от технологии).
Дома на ленточном или плитном фундаменте.

Что условно капитально или временно

Каркасные дома (если без утепления и не зарегистрированы как жилые).
Модульные дома.
Домики на винтовых сваях без привязки к земле.
Постройки в СНТ, если не оформлены как жилые дома.

Если ваш дом капитальный, и в документах всё прописано, кадастровая стоимость будет выше. Логика проста: это объект, которым вы можете полноценно пользоваться, сдавать, продавать и так далее. А если это условная «баня с кроватью», то оценка идёт проще.

Тип дома и материал стен

Материал дома — ещё один фактор. Он вроде бы логичный, но в некоторых случаях работает странно. Например:

Кирпич — обычно в топе по оценке. Это долговечный материал, уважаемый кадастровыми оценщиками.
Газобетон — чуть ниже по коэффициенту, но тоже вполне солидно.
Дерево — сложный случай. Новый сруб может быть оценен высоко, а старый — занижено.
SIP и ЛСТК — пока система относится к ним с осторожностью. Иногда оценка ниже, чем у кирпича, даже при одинаковой площади.
Металлокаркас — тут многое зависит от оформления. Если дом стоит на постоянном фундаменте, может пойти в учёт как капитальный.

Здесь важно, что в Росреестре указывается тип и материал, если вы всё правильно оформили. А если не оформили — система может решить, что у вас там сарай.

Этажность и площадь: цифры, которые решают

Чем больше этажей — тем выше кадастр. Логично. Даже если вы построили второй этаж «для красоты» и не используете, его посчитают. Причём, если он утеплён, с окнами и крышей — это полноценный этаж.

По площади тоже всё понятно: больше квадратов — выше стоимость. Но если у вас, например, модульный дом 35 кв. м, а у соседа — кирпичный на 70 кв. м, ваша кадастровая оценка может оказаться в 2,5 раза ниже. Хотя жить в нём можно комфортнее.

Оформление играет огромную роль

Вот тут часто случаются комичные (или не очень) ситуации. Один и тот же дом, одна и та же технология, но у одного — полная регистрация, техпаспорт, внесён в кадастр. А у другого — «ну мы пока не оформляли, дача же». И что получается?

Оформленный дом идёт в расчёт налогов, перепродажи, наследования.
Неоформленный — юридически не существует. То есть налог с него — ноль, но и прав нет.
При оформлении «задним числом» могут насчитать кадастр по новым коэффициентам.

А ещё неоформленный дом может быть оценён по усреднённой схеме: «раз это дача на СНТ, значит стоимость — условная». И вы платите меньше. А ваш сосед — больше. Потому что он сделал всё по правилам.

Местоположение тоже рулит

Тип дома может играть вторичную роль, если участок находится:

В центре Москвы — там всё дорого, хоть шалаш ставь.
В области с низким спросом — там всё дёшево, даже кирпичный дворец.
На берегу реки, в охраняемой зоне — будет накрутка.
В посёлке с инфраструктурой — кадастр выше.

Иногда дом на свайном фундаменте в популярном курортном районе может стоить больше по кадастру, чем двухэтажный кирпичный в глуши. Так что всё относительно.

Как тип дома может неожиданно ударить по карману

Вот вам пара реальных сценариев:

Купили деревянный дом 50-х годов. Кадастровая оценка — как у замка. Почему? Потому что в базе старые данные, когда его ещё считали капитальным.
Поставили дом из SIP-панелей, не оформили. Потом захотели продать — покупатель не может взять ипотеку, потому что дома «не существует».
Купили участок с домом, который выглядит как бытовка. А в документах — «жилой дом площадью 120 кв. м». И налог — соответствующий.

Поэтому тип дома — не просто вопрос архитектуры. Это ещё и деньги, налоги, сделки, риски.

Можно ли повлиять на кадастровую стоимость

Да. Не всегда, не в любой момент, но можно.

Подавайте заявление о пересмотре оценки, если считаете, что завысили.
Приводите независимую оценку.
Проверьте, правильно ли указаны параметры дома.
Уточните в Росреестре все данные — бывает, там ошибки, и дом стал «трёхэтажным кирпичным» просто потому, что кто-то вбил не туда.

Или наоборот — хотите продать дороже? Тогда оформите всё, покажите, что у вас капитальный дом, стройте террасу, утепляйте второй этаж.

Что делать, чтобы не попасть впросак

Оформляйте дом сразу, как построили. Лучше по-честному.
Проверяйте данные в выписке из ЕГРН.
Не удивляйтесь, если дом из модулей оценён ниже — это логика системы.
Если не согласны — боритесь. Существуют комиссии, суды, независимые оценщики.
Не делайте вид, что дом «временный», если в нём уже три спальни и отопление.

Заключение без пафоса

Тип дома влияет на кадастровую стоимость. Не напрямую, не по наклейке «каркас», но через материал, оформление, капитальность, площадь и всё, что в этих категориях завязано. Хотите платить меньше — можно подумать над формой дома, его «видимостью» в документах, оформлением. Хотите продавать дороже — оформляйте как положено и стройте с расчётом на нормальные параметры.

Как говорится, дом строится не только из блоков и досок. Он ещё и из документов, цифр и здравого смысла.