Разрешения и нормы: что нужно знать застройщику

Казалось бы, построить дом — это просто: купил землю, вызвал бригаду с мешками, вот тебе фундамент, вот стены, крыша, забор, дом готов, заезжай и радуйся. А потом вдруг — бац! — к вам приезжает инспекция, машет какими-то бумагами и начинает разговаривать на странном языке. Оказывается, вы что-то где-то не оформили, нарушили или поставили слишком близко к забору тёщи. И начинается настоящий квест под названием «догоняем законы, которых не знали».

На самом деле строительство — это не только бетон, доски и цвет забора. Это ещё и куча норм, согласований, разрешений и документов, без которых ваш дом может превратиться в очень дорогой сарай. Поэтому если вы хотите не просто построить, а потом ещё и спать спокойно — давайте разбираться, что и как должен знать застройщик, прежде чем начинать махать лопатой.

Какой вы застройщик — это важно

Первое, что нужно понять — вы строите дом «для себя» или собираетесь делать это как бизнес? Потому что одно дело — частное строительство на своём участке под себя, другое — девелопмент с продажей или сдачей. От этого зависит, сколько разрешений вам понадобится и сколько бумажек вы будете собирать по инстанциям.

Если строите под себя — у вас статус индивидуального застройщика (ИЖС) или садовода (СНТ/ДНП), и процедура попроще. Если же вы как юрлицо или ИП строите более одного дома, особенно если потом их будете продавать, — вы уже попадаете под совсем другие нормы, включая строительный контроль, проектную документацию и дополнительные разрешения.

Короче, для государства важно не то, насколько красив у вас фасад, а кто вы в этой игре. И если вы — серьёзный бизнес, то и подход к вам будет соответствующий.

Участок: можно ли вообще строить

Прежде чем заказывать проект и звать бригаду, нужно понять, можно ли вообще строить на вашем участке. Не всё, что выглядит как «место под дом», действительно им является. Есть несколько ключевых моментов:

• Категория земли. Лучше всего — земли населённых пунктов. Там обычно проще с коммуникациями и оформлением. 
• Вид разрешённого использования. Он должен допускать строительство жилого дома. Если у вас сельхозугодья или земли под ведение ЛПХ, тут уже всё сложнее. 
• Границы участка. Бывает, что люди строят за пределами своих шести соток — случайно или из-за старых заборов. А потом идут разбирательства. 

И да, в некоторых случаях даже рядом с городом могут быть запреты — санитарные зоны, охраняемые территории, зоны с особыми условиями. И там не то что строить, иногда и сидеть нельзя. Так что сначала — геоподоснова и юрист. Потом — копать.

Градостроительный план — это как техзадание для дома

Это не просто бумажка, это официальный документ, в котором написано, что можно и нельзя делать на участке. Градостроительный план (ГПЗУ) выдаётся в администрации района или города и является обязательным для начала строительства в большинстве случаев.

В нём указано:

• Отступы от границ участка. 
• Предельные параметры застройки. 
• Возможность подключения к сетям. 
• Обременения, ограничения и прочие мелочи, которые могут стать проблемами. 

Если вы строите по закону — без этого документа к вам потом придут и скажут: «А почему вы поставили дом впритык к забору?» А вы такие: «Ну красиво же!». Но красиво — это не аргумент в градостроительной политике.

Разрешение на строительство: когда нужно, а когда можно без него

Тут начинается тонкий момент. С 2018 года частным застройщикам на участках ИЖС или ЛПХ разрешение на строительство не требуется. Вместо него подаётся уведомление о начале строительства. Звучит проще, но расслабляться рано — это тоже процедура.

Вы подаёте в администрацию уведомление с приложением проекта дома, его координатами, параметрами и прочими данными. Администрация в течение 7 рабочих дней должна либо согласовать, либо прислать отказ. Если тишина — считается, что согласовано. Но на практике — лучше всё зафиксировать письменно.

Если вы юрлицо и строите многоквартирные дома, коммерческую недвижимость или несколько домов подряд — без разрешения уже не обойтись. И это другой уровень контроля, документации, экспертиз и, конечно, времени.

Проект: не просто картинка с фасадом

Многие думают, что проект дома — это красивая обложка с планировками. В реальности это целая папка с чертежами, схемами, расчётами и техусловиями. И чем больше дом, чем он сложнее, тем толще эта папка. И дороже.

Для ИЖС проект можно сделать в упрощённой форме. Главное — чтобы в нём были:

• Генеральный план участка с расположением дома. 
• Планировки этажей. 
• Разрезы, фасады. 
• Схема подключения к сетям. 
• Указание материалов и основных технических решений. 

Если вы строите по СНиПу (а вам придётся), проект должен это учитывать. Особенно по части теплоизоляции, вентиляции, пожарной безопасности и энергоэффективности.

И нет, нельзя просто скачать проект из интернета и принести в администрацию. Он должен быть адаптирован под конкретный участок, координаты и условия. Иначе это как показывать паспорт соседа — вроде всё похоже, но не вы.

Нормы и отступы — любимая тема соседей

Отступы от границ участка — это святой Грааль согласования. Если вы поставите дом слишком близко к забору соседа, он не только не принесёт вам пирог, но и вполне может пойти в суд. Потому что есть чёткие нормы:

• Не менее 3 метров до границы участка (по фасаду дома). 
• Не менее 1 метра до границы, если строение не имеет окон (например, сарай или баня). 
• Не менее 5 метров до красной линии улицы. 

Эти правила прописаны в СНиПах и местных градостроительных регламентах. Нарушите — и вам могут либо не зарегистрировать дом, либо потребовать снести часть здания. И это не страшилка, а реальность, с которой сталкиваются довольно часто.

Подключение к коммуникациям: ещё один квест

Построить дом — это полдела. Надо ещё подвести воду, свет, канализацию и, если повезёт, газ. А вот тут начинается настоящий админ-балет.

• Электричество. Подключение занимает от 30 дней до 6 месяцев, в зависимости от региона. Надо подать заявку в электросетевую компанию, дождаться техусловий, оплатить подключение и ждать. 
• Вода. Если есть центральная система — отлично. Если нет — бурим скважину, заказываем проект, делаем санитарную зону. 
• Канализация. В большинстве случаев — автономная. Значит, нужен проект, септик, и, желательно, согласование с СЭС. 
• Газ. Тут всё зависит от удалённости трубы. Иногда подключение стоит 100 тысяч, иногда — миллион. И ещё год ожидания. 

Нюанс: все коммуникации должны быть вписаны в проект и соблюдены по СНиП. Иначе потом придут проверяющие и начнётся объяснение, почему труба висит на дереве.

Регистрация дома — чтобы он стал настоящим

После того как вы построили дом, он ещё не считается «домом». Он пока что «недвижимостью без права проживания». Чтобы это изменить, нужно:

• Подать уведомление о завершении строительства. 
• Получить заключение о соответствии построенного объекта проекту. 
• Подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. 

Если всё сделано по закону — получите свидетельство, и можно будет прописаться. Если нет — вас ждут долгие разговоры с кадастровыми инженерами, архитекторами и юристами.

И ещё момент: если вы строите с отклонениями от проекта (высота, площадь, расположение), могут не принять. И тогда — либо переделывать проект, либо дом.

Когда подключается стройконтроль

Для частных домов стройконтроль в классическом виде не нужен. Но если вы застройщик, строите коммерческую недвижимость или жилые комплексы — придётся привлекать организации, у которых есть допуск СРО. Это значит — лицензированные специалисты, акты, журналы, протоколы.

Проверяется всё: от качества бетона до правильности сварки. А вы, как застройщик, должны это всё контролировать. Или хотя бы знать, что кто-то это контролирует за вас. Потому что если потом что-то рухнет — ответственность будет вашей. И это уже уголовка, а не просто «не сошлись в понимании проекта».

И всё-таки — как не утонуть во всём этом

Вот несколько вещей, которые спасают нервы и деньги:

• Не пытайтесь строить «на глаз». 
• Не экономьте на юристе и геодезисте. 
• Получите ГПЗУ и проверьте ограничения до покупки участка. 
• Оформляйте всё сразу, не откладывайте. Потом это вылезает в три раза дороже. 
• Делайте всё поэтапно: участок → проект → уведомление → стройка → подключение → регистрация. 
• Не верьте тем, кто говорит: «Да кому это надо, все так делают». Эти «все» потом продают дом по цене бани. 

Последнее слово — с характером

Застройка — это не только про стены и крыши. Это про правила игры. Государство не против, чтобы вы строили, но хочет, чтобы вы делали это аккуратно, по регламенту и желательно без сюрпризов.

И если вы думаете, что нормы — это для зануд, вспомните, сколько стоит снести и перестроить дом. Или сколько лет может занять легализация самостроя.

Так что лучше сразу сделать всё по уму. Да, скучно. Да, долго. Но зато потом вы будете жить в доме, а не в судебной практике.

А ещё — сохраняйте все бумажки. Все. Даже ту, на которой электрик вам нарисовал, куда пойдёт провод. Потом может пригодиться. И не раз.