Продажа дома: сколько можно на этом заработать

Когда разговор заходит о строительстве дома с последующей продажей, многие начинают видеть в голове пачки денег, свободную жизнь и полное отсутствие налогов. Мол, построю коробку, покрашу стены, засажу клумбы — и будет очередь из покупателей, готовых отдать последнее ради тёплого пола и панорамных окон. В реальности всё, конечно, веселее и сложнее. Но заработать можно — если делать всё с головой, а не на авось.

Сейчас мы не будем расписывать пафосные схемы «купи участок, продай мечту». Вместо этого поговорим по-людски: сколько реально можно заработать на продаже дома, с чем придётся столкнуться, и почему не все стройки заканчиваются шампанским на веранде.

Откуда вообще берётся прибыль

Схема, казалось бы, простая:
Купили участок → построили дом → продали дороже → положили разницу в карман.

Но между «построили» и «продали» обычно влезает целая жизнь. С подрядчиками, ценами на металл, сюрпризами с фундаментом и весёлым участковым, который спрашивает, кто всё это согласовывал.

Поэтому главный вопрос не «сколько дом стоит», а «сколько он вам обошёлся». И если разница между этими двумя цифрами положительная — вы уже в выигрыше. Если отрицательная — поздравляем, вы просто отрепетировали бизнес без риска налогов. Но всё же — давайте по пунктам.

Сколько стоит построить дом

Вариантов, конечно, масса. Кто-то строит сам, по вечерам, из досок, найденных в интернете. Кто-то нанимает строительную компанию «под ключ». Цены будут отличаться, как окна ПВХ от витражей Тиффани. Но ориентировочно можно сказать следующее:

Простенький дом (70–100 м²), каркасный или из SIP — от 3,5 до 5,5 миллионов.
Дом побольше, с утеплением, инженерией, фасадом и вменяемым интерьером — 6–9 миллионов.
Если кирпич, сложная архитектура, баня, камин, дубовые балки и «чтобы как в Pinterest» — от 10 миллионов и дальше.

Сюда же нужно добавить участок (от 500 тысяч до бесконечности), подведение коммуникаций (иногда ещё плюс миллион-два), ландшафт, забор, въезд и, конечно же, беседку. Как же без беседки?

Короче, в реальности редко кто укладывается «в пять миллионов за всё». Всё время вылезают мелочи, которые почему-то стоят как маленькая машина.

А сколько можно продать

А вот тут начинается настоящий ребус. Цена продажи дома зависит от:

Локации. Если вы строили в месте, где продаются только дрова и мёд, — готовьтесь к торгу.
Типа дома. Каркасник в некоторых регионах воспринимается как дача, а не как жильё.
Качества отделки. Люди могут простить вам экономную сантехнику, но не кривые стены и обои с сюжетом «бабушкина кухня».
Документов. Если всё оформлено, подключено, зарегистрировано — можно просить больше.
Подачи. Хорошие фото, внятное описание, красивая мебель — и вот уже на 10% дороже.

Пример:
Вы построили каркасный дом на 90 м² в часе езды от города, с тёплыми полами, нормальной кухней и без золотых унитазов. Потратили 6,5 миллионов. Продавать можно за 8–9, а в удачный сезон и за 10, если в поселке больше ничего приличного не продаётся.

А если тот же дом будет стоять где-то у чёрта на рогах, а забор вы сварили из остатков каркаса — то продать его дороже 6 не получится. Потому что даже самые добрые покупатели не хотят потом платить ещё 2 миллиона за то, чтобы довести дом до ума.

Сколько можно реально заработать

И вот мы подошли к сути. Допустим, вы всё сделали как надо: нашли адекватный участок, построили дом с нормальной бригадой, следили за сметой, не развозили понты и вложились в обстановку. Тогда ваш доход может выглядеть так:

Построили за 6 млн.
Продали за 9 млн.
На руках осталось 3 млн.

Но. Из этих трёх нужно вычесть:

Рекламу. Фото, объявления, продвижение.
Юридические расходы. Оформление, сделки, налоги.
Комиссию, если работали через агента.
И обязательно: время.

Потому что продать дом — это не как продать пылесос. На это уходит 3–6 месяцев в среднем. Иногда год. И всё это время деньги заморожены. А если домик стоит в «трудной локации», где каждый покупатель считает ступеньки на крыльце — может и больше.

Реальная чистая прибыль в таких случаях — 1–2,5 миллиона. Что, надо признать, не так уж и плохо. Но точно не космический заработок, как многие себе представляют.

Когда это работает хорошо

Есть сценарии, где заработать на продаже дома проще и быстрее:

Вы работаете в паре с застройщиком, который строит оптом. Тогда вы получаете цену ниже рыночной и больше пространства для маржи.
Вы построили не один дом, а сразу два-три на участке. Тогда стоимость инфраструктуры делится, и вы в плюсе.
Вы нашли ликвидный участок рядом с городом, где спрос бешеный, а предложение слабое.
Вы попали в сезон. Весной и в начале лета дома улетают быстрее и дороже. Зимой — могут стоять и грустить.
Вы умеете продавать. Это вообще отдельный талант. Дом — это не объект, это эмоция. И если вы не умеете рассказать, «как здесь будет тепло жить зимой с кошкой и пледом», — продадите хуже.

А когда лучше не лезть

Не всё золото, что блестит. Бывают истории, когда заработок превращается в «ну хотя бы продать без убытка»:

Вы переоценили спрос в регионе. Например, построили загородный дом, а рядом — трасса и промышленная зона.
Делали «как для себя», вложили в мрамор, но покупатель этого не оценит.
Попали в момент, когда рынок встал. Это бывает. Просто никто ничего не покупает.
Ошиблись с конструктивом. Дом холодный, дом кривой, дом с трещиной — никто не хочет брать кота в мешке.
Ничего не оформлено. Люди боятся покупать объекты без документов, особенно если там нельзя прописаться.

Иногда лучше вложить эти же деньги в арендный дом, и просто сдавать его по 50–70 тысяч в месяц, чем ждать чудо на рынке.

А если делать это постоянно?

А вот тут начинается интересный бизнес. Если вы один раз построили, продали и в плюсе — вы уже умеете. А дальше можно идти в серию. Строить по шаблону, на одних подрядчиках, закупать материалы оптом.

И если вы делаете:

2–3 дома в год
Зарабатываете с каждого хотя бы по 1,5 млн
Часть реинвестируете в следующий цикл

То через 3–4 года можно выйти на устойчивую модель: 5–6 домов в год, собственный бренд, поток покупателей, собственный участок под мини-посёлок. В Москве, кстати, уже есть такие микро-девелоперы. Один дом в месяц — и ты не миллиардер, но и точно не бедствуешь.

Что обязательно считать

Прежде чем нырять в стройку, нужно чётко посчитать:

Сколько стоит участок с подведёнными коммуникациями.
Себестоимость коробки, включая фундамент, крышу, окна, инженерку.
Стоимость отделки — особенно если вы хотите продавать «заходи и живи».
Расходы на ландшафт, забор, ворота, навес.
Время. Один месяц стройки = один месяц потраченного ресурса.
Рынок. За сколько в этом районе реально продаются дома. Не «хотят продать», а «продали».

Только после этого можно понять: вы вообще заработаете или просто наработаетесь.

И не забудьте про налоги

А вот это классика. Построили, продали — и тут налоговая машет рукой. Если дом не был у вас в собственности больше 3 лет (или 5, в некоторых случаях) — с прибыли надо платить налог. А если делаете это постоянно, то и вовсе можете попасть под самозанятые, ИП или просто проверку.

Есть схемы, как это минимизировать, есть вычеты, есть нюансы. Но забудьте фразу «да я продам по договору на меньше — никто не узнает». Узнают. Рано или поздно. А потом вам припишут ещё и недоимку. Так что лучше всё делать честно. Или хотя бы не глупо.

Что в сухом остатке

Заработать на продаже дома можно. Реально. Но это не волшебная таблетка, где вы вложили 5 миллионов, через месяц получили 10 и уехали в Сочи. Это работа. С цифрами, стройкой, переговорами, ошибками и торгами.

Можно заработать 1–3 миллиона с одного дома.
Надо чётко считать расходы и не увлекаться понтами.
Работает лучше всего, если есть опыт, подрядчики и понятный рынок.
Подходите к этому как к бизнесу, а не как к авантюре.
И обязательно имейте запасной план: вдруг не продастся сразу.

А если всё же решитесь — стройте с умом. Чтобы потом не продавать не дом, а историю о том, как вы его строили.