Что проверять в договоре с подрядчиком

История стара как мир: вы решились на строительство, нашли подрядчика, вроде бы и люди приятные, и по деньгам сходятся, и по срокам не пугают. Осталось только подписать договор — и в путь, к вашему будущему дому, веранде, мангальной зоне и бассейну (ну, в идеале). И тут большинство людей совершают классическую ошибку: хватают ручку, ставят подпись — и только потом, когда всё пошло не туда, начинают читать, вчитываться и удивляться, мол, а почему плитка только на одну ванную, а фундамент без арматуры, и где вообще туалет?

На практике договор с подрядчиком — это не формальность и не просто «бумажка для галочки». Это бронежилет, и желательно — без дыр. Он должен защищать вас от недобросовестных исполнителей, от невнятных обещаний, от «ну вы же сами согласились» и других строительных фокусов.

Давайте разберёмся, что должно быть в этом договоре, на что обращать внимание, как не дать себя провести, и какие нюансы могут выстрелить через полгода после подписания. Всё — в человеческом стиле, без юридических заклинаний, но с максимальной пользой.

Форма договора: если на салфетке — это плохо

Первое — договор должен быть письменный. Настоящий. С печатным текстом, понятными реквизитами, датами, подписями и хотя бы каким-то намёком на юридический подход. Никаких «мы вам в WhatsApp всё написали», «договор устный, но мы по совести» и «пока поработаем, потом оформим».

Если подрядчик не хочет оформлять договор или предлагает «через знакомых, по-семейному, по-дружески» — бегите. И быстро. Потому что если нет договора, вы ничего никому не докажете. Даже если в Instagram у подрядчика тысяча довольных клиентов, а на аватарке он с уровнем и шапкой-бобром.

Реквизиты сторон: кто вы такие?

В договоре должны быть полные данные обеих сторон. Если подрядчик — ИП или ООО, пусть укажет:

• Полное наименование (ИП Иванов Иван Иванович или ООО «Ромашка»). 
• ОГРН или ОГРНИП, ИНН, юридический адрес. 
• Контактный номер, желательно мобильный. 
• Паспортные данные, если это физлицо. 

У вас тоже должны быть ФИО, паспорт, адрес, контакты. Без этого договор — филькина грамота. В случае спора в суде первым делом смотрят: кто кому подписал и с кем вы вообще имели дело.

Предмет договора: что именно вы заказываете

Это основа. Тут должно быть чётко прописано, что подрядчик вам делает. Не «строит дом», а конкретно:

• Строительство одноэтажного дома по проекту №123 из SIP-панелей на участке по адресу… 
• С указанием площади, этажности, материалов, фундамента, отделки. 
• По готовому проекту или по индивидуальному — с отсылкой к проектной документации. 
• Можно приложить смету, чертежи, техзадание — и сослаться на них в договоре. 

Если написано просто «выполняются строительные работы» — это как сказать «делаем вкусно». А потом удивляться, что вместо трёх комнат — две, и в туалете нет двери.

Сроки: когда начали, когда закончили, а когда вам уже заколебёт

Сроки — важны. Очень. Договор должен содержать:

• Дату начала работ. 
• Дату окончания (или срок в календарных днях). 
• Возможность продления срока — в каких случаях. 
• Штрафы или пени за срыв сроков. 

И главное — никаких расплывчатых формулировок типа «в течение разумного срока», «в зависимости от погодных условий» или «по мере поступления материалов». Чётко. И если они говорят, что срок — 90 дней, пусть так и пишут. Иначе эти 90 дней могут растянуться до следующего лета, и вы будете смотреть, как на участке лежит доска, и всё.

Цена: сколько и за что

Договор должен содержать:

• Общую стоимость работ. 
• Что входит в эту сумму (работа, материалы, доставка, вывоз мусора, аренда техники). 
• Порядок оплаты: аванс, поэтапная, после подписания акта, на карту или на счёт. 
• Возможность перерасчёта: что будет, если подорожают материалы. 

Часто делают хитро: цену ставят маленькую, а потом каждый шаг — доплата. Хотите больше розеток? +5000. Хотите краску не белую, а «как в каталоге»? +8000. Поэтому лучше сразу уточнять: «это конечная цена?». Если нет — пусть пишут, что входит в пакет.

И ещё: просите указывать цены в рублях. Без привязки к курсу доллара, индексу ММВБ и настроению прораба.

Права и обязанности сторон

Здесь указывается, кто что делает:

• Подрядчик: выполняет работы, использует качественные материалы, соблюдает нормы. 
• Заказчик: предоставляет доступ к участку, подводит коммуникации, своевременно платит. 
• Кто покупает материалы — вы или подрядчик? 
• Кто отвечает за хранение, порчу, кражу? 

Если обязанности не прописаны — начинается свистопляска. Вы думаете, что они должны привезти доски, они думают, что вы сами их привезёте. Вы ждёте, что они покрасят, а они говорят: «в покраску не входило». И всё — привет, конфликты и недопонимания.

Гарантии: что делать, если что-то отвалилось

Добросовестный подрядчик всегда даёт гарантию. На работу, на материалы, на конструкцию. В договоре должно быть написано:

• Срок гарантии. Обычно 1–3 года на работы, и больше — на конструкции. 
• Что входит в гарантию. 
• Как подаётся претензия. 
• В какой срок устраняются дефекты. 

Если гарантий нет — очень высокий шанс, что через месяц у вас начнёт что-то протекать, и никто не приедет это чинить. А вы останетесь с отверткой и словами: «Ну вы же профи, говорили…»

Ответственность сторон: кто за что платит

Обязательно прописывается ответственность. Если подрядчик не уложился в срок — сколько платит? Если вы не оплатили вовремя — что дальше? Если сломали технику, не вышли на связь, уехали на три недели — как это влияет?

Ставьте конкретику. Например:

• Пеня 0,1% за каждый день просрочки. 
• Неустойка в 5% от суммы за нарушение сроков. 
• Обязательство устранить дефекты в течение 14 дней. 

Юристы это любят. А вам оно пригодится, когда начнутся качели.

Акт приёма-передачи: без него всё зря

Когда всё готово, составляется акт. Вы подписываете его — значит, претензий нет. Поэтому:

• Никогда не подписывайте акт до конца всех работ. 
• Проверяйте лично — каждый плинтус, каждую розетку, каждый стык. 
• Зовите эксперта, если не уверены. 
• Можно указать: акт подписывается после устранения всех замечаний. 

Некоторые подрядчики говорят: «Подпишите, а мы завтра доделаем». Не верьте. Завтра у них может начаться «другая стройка».

Допсоглашения и изменения

Жизнь штука динамичная. В процессе могут появиться новые идеи: «а давайте веранду», «а можно баню слева», «а полы — всё-таки тёплые». Вот тут без допсоглашения — никак.

Любое изменение должно:

• Быть зафиксировано письменно. 
• Содержать новую цену, срок, чертёж. 
• Быть подписано обеими сторонами. 

Устно можно только чокнуться. Всё остальное — на бумаге.

Что должно насторожить

Если в договоре:

• Много воды, мало конкретики. 
• Нет ни сроков, ни стоимости. 
• Подрядчик — без регистрации, «по знакомству». 
• Деньги только «на карту» без чеков. 
• Гарантии — на словах. 
• Формулировки: «примерно», «по желанию», «возможно». 

То лучше не подписывать. Или дать договор юристу. Он быстро найдёт слабые места и скажет, на что вы подписываетесь на самом деле.

Минимальный список, что должно быть

• Полные данные обеих сторон. 
• Чёткое описание объекта. 
• Конкретные сроки. 
• Полная стоимость. 
• Условия оплаты. 
• Права и обязанности. 
• Ответственность и гарантии. 
• Акт приёма-передачи. 
• Возможность изменения условий. 

Поверьте, такой договор — не бюрократия. Это спокойный сон и защита от сюрпризов.

Не всё можно предусмотреть, но попробовать стоит

Договор — это не волшебная палочка. Он не сделает из плохого подрядчика хорошего. Но он помогает, когда начинается «а мы так не договаривались». Он дисциплинирует, он даёт точки опоры, он делает ваши интересы видимыми.

Не бойтесь править шаблон. Не стесняйтесь задавать вопросы. Не соглашайтесь на «так у всех». У всех — это потом суды, экспертизы и «мы же вам говорили».

И напоследок: если вы чувствуете, что с подрядчиком некомфортно общаться ещё до начала — может, не надо? Хорошие подрядчики не боятся договора. А те, кто боится — часто не зря.